Chaque année, à l'approche de l'hiver, la trêve hivernale s'impose comme un sujet crucial pour des milliers de locataires en difficulté et de propriétaires bailleurs en attente de paiement. Ce dispositif légal, pilier du droit au logement en France, suspend temporairement les expulsions locatives afin de protéger les plus vulnérables durant les mois les plus froids. Pour les résidents français comme pour les ressortissants étrangers, comprendre les rouages, les dates clés et les exceptions de cette période est essentiel pour faire valoir ses droits ou gérer efficacement son patrimoine immobilier.
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La trêve hivernale est une période durant laquelle la loi suspend l'exécution des mesures d'expulsion d'un locataire de son logement, notamment en cas d'impayés de loyers. Instituée pour la première fois en 1956 sous l'impulsion de l'Abbé Pierre, elle vise à garantir la dignité humaine en évitant que des personnes ne se retrouvent à la rue pendant la période de grand froid.
Sur le plan juridique, ce dispositif est codifié à l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. Ce texte dispose que, durant une période déterminée, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Il est fondamental de comprendre que la trêve hivernale n'efface pas les dettes locatives. Elle suspend uniquement l'acte physique de l'expulsion par un commissaire de justice (anciennement huissier). Les procédures judiciaires de résiliation de bail et de condamnation au paiement des dettes peuvent, quant à elles, se poursuivre normalement durant cette période.
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La trêve hivernale s'étend sur une durée fixe de 5 mois. Ses dates sont strictement encadrées par la loi :
Pendant ces 151 jours (ou 152 jours les années bissextiles), aucun locataire ne peut être contraint de quitter son logement par la force publique, sauf exceptions légales précises. Dès le 1er avril, les procédures d'expulsion suspendues peuvent reprendre leur cours immédiatement.
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La protection de la trêve hivernale n'est pas absolue. Le législateur a prévu plusieurs exceptions notables afin de ne pas léser de manière disproportionnée les propriétaires ou pour répondre à des situations d'urgence ou d'illégalité manifeste.
Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite loi ELAN) et renforcée par la loi anti-squat du 27 juillet 2023, les personnes qui se sont introduites et se maintiennent dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ne bénéficient plus de la trêve hivernale. Cette exclusion s'applique qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire.
L'expulsion reste possible si un relogement décent et adapté aux besoins de la famille est proposé au locataire. Ce relogement doit respecter l'unité familiale (pas de séparation des membres du foyer) et correspondre à leurs ressources et besoins (nombre de pièces suffisant).
Dans le cadre d'une procédure de divorce ou de protection face à des violences conjugales :
Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril (ou procédure de traitement de l'insalubrité) pris par le maire ou le préfet, l'évacuation des occupants est ordonnée pour leur propre sécurité. La trêve hivernale ne s'applique pas dans ce cas de force majeure.
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La trêve hivernale s'accompagne d'un autre dispositif protecteur majeur : la trêve des coupures d'électricité et de gaz.
Conformément à l'article L. 115-3 du Code de l'action sociale et des familles, les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, etc.) ont l'interdiction de couper l'alimentation en électricité, en gaz ou en chaleur des résidences principales en cas de factures impayées entre le 1er novembre et le 31 mars.
Toutefois, les fournisseurs conservent le droit de réduire la puissance électrique souscrite (sauf pour les ménages bénéficiaires du chèque énergie, pour lesquels la puissance minimale garantie est de 3 kVA).
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Pour illustrer l'application de ces règles, étudions une situation chiffrée.
Le contexte :
Marie loue un appartement de type T2 à Lyon pour un loyer mensuel de 800 € charges comprises. Suite à une perte d'emploi en mai, Marie cesse de payer son loyer à partir de juin.
Le déroulement de la procédure :
1. Dette accumulée : En octobre, Marie doit 5 mois de loyer, soit une dette de 4 000 € (800 € x 5).
2. Le propriétaire fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, resté infructueux pendant 2 mois.
3. Le propriétaire saisit le tribunal de proximité. L'audience a lieu en septembre. Le juge prononce la résiliation du bail et l'expulsion de Marie.
4. Le jugement est signifié à Marie le 15 octobre. Un commandement de quitter les lieux lui est délivré, lui laissant un délai légal de 2 mois pour partir.
L'impact de la trêve hivernale :
Le délai de 2 mois pour quitter les lieux expire le 15 décembre, soit en pleine trêve hivernale.
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Que vous soyez propriétaire ou locataire, réagir rapidement est la clé pour éviter que la situation ne s'envenime.
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Étape 1 : Contacter immédiatement le propriétaire pour expliquer la situation et proposer un plan d'apurement amiable de la dette.
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Étape 2 : Saisir les services sociaux de votre mairie ou de votre département (assistante sociale) pour solliciter une aide financière (Fonds de Solidarité pour le Logement - FSL).
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Étape 3 : Déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France si les dettes sont trop importantes et structurelles.
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Étape 4 : Contacter l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) au numéro vert unique 0 805 160 075 (appel gratuit) pour obtenir un conseil juridique neutre.
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Étape 1 : Prendre contact avec le locataire dès le premier jour de retard pour comprendre l'origine de l'impayé (démarche amiable).
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Étape 2 : Si le locataire dispose d'une caution (physique ou garantie Visale), actionner celle-ci immédiatement selon les délais contractuels (souvent sous 15 à 30 jours).
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Étape 3 : Faire appel à un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer. C'est le point de départ obligatoire de la procédure judiciaire.
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Étape 4 : Poursuivre la procédure judiciaire même pendant la trêve hivernale afin d'obtenir un titre exécutoire d'expulsion prêt à être appliqué dès le 1er avril.
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Oui. La trêve hivernale s'applique de la même manière aux locations vides et aux locations meublées à usage de résidence principale du locataire. Les règles de protection et les dates de suspension sont rigoureusement identiques.
Oui, mais sous conditions. Si le bail est résilié ou en cours de résiliation, ou si le locataire a donné son congé, le propriétaire conserve son droit de visite pour relocation ou vente, selon les modalités prévues dans le contrat de bail (généralement 2 heures par jour ouvrable), en accord avec le locataire. La trêve n'annule pas cette clause contractuelle.
Même en dehors de la trêve hivernale, le locataire peut demander au Juge de l'exécution (JEX) des délais de grâce supplémentaires. Selon l'article L. 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder un sursis allant de 3 mois à 3 ans s'il est prouvé que le relogement ne peut s'effectuer dans des conditions normales, notamment en raison de l'âge, de l'état de santé ou de la situation de famille de l'occupant.
Oui, les résidents de logements étudiants (gérés par le CROUS ou des organismes privés) ainsi que les occupants de foyers de jeunes travailleurs bénéficient de la protection de la trêve hivernale, dès lors que le logement constitue leur résidence principale.
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Information juridique à titre indicatif, pas un conseil juridique personnalisé. Pour votre situation précise, posez votre question gratuitement sur AvocatAI — réponses fondées sur le droit français, dans votre langue.