En France, le droit au logement est un principe fondamental, et la loi encadre de manière extrêmement stricte la fin d'un bail et le départ d'un locataire. Pourtant, face à des impayés de loyer ou à des situations conflictuelles, certains propriétaires tentent de se faire justice eux-mêmes en expulsant leur locataire de force, en changeant les serrures ou en coupant l'électricité. Ces pratiques, qualifiées d'expulsions « manu militari » ou sauvages, sont formellement interdites et lourdement sanctionnées par le Code pénal. Que vous soyez locataire menacé ou propriétaire exaspéré, il est indispensable de comprendre pourquoi l'expulsion sans jugement est illégale et quelles sont les seules voies légales autorisées en droit français.
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En droit français, nul ne peut se faire justice à soi-même. Ce principe cardinal s'applique avec une force particulière en matière de logement. Même si le locataire ne paie plus son loyer, même s'il occupe les lieux sans titre (squat) ou si le bail est expiré, le propriétaire ne dispose d'aucun droit d'intrusion ou d'éviction forcée de son propre chef.
Le domicile est protégé par la loi, peu importe que la personne qui y vit soit un locataire en règle, un locataire déchu de son titre ou même, sous certaines conditions, un occupant sans droit ni titre.
L'article 226-4 du Code pénal protège le domicile contre l'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Un propriétaire qui pénètre chez son locataire sans son accord exprès commet une violation de domicile.
Tenter d'expulser un locataire par la force, la menace ou la ruse sans avoir obtenu au préalable une décision de justice est un délit pénal grave.
L'article 226-4-2 du Code pénal (issu de la loi Alur de 2014) est très clair à ce sujet :
> « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu au préalable le prononcé de l'expulsion par le juge, hors les cas où la loi le permet, est puni de 3 ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. »
Cette sanction s'applique également si le propriétaire utilise des méthodes indirectes pour contraindre le locataire à partir, telles que :
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Pour qu'une expulsion soit légale, elle doit impérativement suivre un parcours judiciaire et administratif précis. Ce parcours garantit les droits de la défense et permet d'éviter les dérives.
Si l'expulsion est motivée par des impayés de loyer, le propriétaire doit d'abord faire délivrer par un commissaire de justice (anciennement huissier) un commandement de payer.
Si le locataire n'a pas réglé sa dette ou n'a pas libéré les lieux à l'expiration des délais, le propriétaire doit l'assigner devant le Juge des contentieux de la protection (JCP) du Tribunal judiciaire dont dépend le logement.
Seul le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire. Une fois le jugement rendu et signifié par un commissaire de justice, le locataire dispose généralement d'un délai de 2 mois pour quitter les lieux de son plein gré après la réception d'un commandement de quitter les lieux.
Si le locataire refuse toujours de partir, le propriétaire ne peut toujours pas agir lui-même. Seul un commissaire de justice est habilité à se rendre sur place pour procéder à l'expulsion.
Si le locataire refuse de lui ouvrir, le commissaire de justice doit requérir l'assistance de la force publique (la police ou la gendarmerie), après autorisation du Préfet.
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Pour bien comprendre la réalité de ces procédures et les risques financiers majeurs encourus par les propriétaires impatients, voici deux exemples pratiques.
Marie est propriétaire d'un studio à Lyon qu'elle loue à Thomas pour un loyer de 800 € par mois. Suite à une perte d'emploi, Thomas accumule 3 mois d'impayés, soit une dette de 2 400 €. Excédée et pressée par son propre crédit immobilier, Marie profite d'un week-end où Thomas est absent pour faire changer la serrure par un serrurier et entreposer les cartons de Thomas dans le garage de la copropriété.
À son retour, Thomas appelle la police. Constatant l'impossibilité d'accéder à son domicile, il dépose plainte et saisit le juge des référés en urgence.
Jean loue un appartement à Bordeaux pour 1 200 € par mois à un locataire qui cesse de payer. Jean choisit la voie légale :
1. Il fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (coût : environ 150 €).
2. Le locataire ne payant pas sous 2 mois, Jean l'assigne devant le Juge des contentieux de la protection.
3. Le juge prononce la résiliation du bail, accorde un délai de 2 mois après le commandement de quitter les lieux.
4. Le locataire ne partant pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique, accordé par le Préfet au bout de 3 mois.
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La trêve hivernale s'étend du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. Durant cette période, aucune expulsion locative ne peut être exécutée par la force publique, même si un jugement d'expulsion a été rendu. Cependant, la procédure judiciaire peut tout à fait être initiée et poursuivie pendant cette période. De plus, la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs (personnes entrées par voie de fait dans le domicile d'autrui).
Non. Même si le propriétaire a donné un congé pour habiter de manière parfaitement régulière, si le locataire refuse de partir à la fin du préavis, le propriétaire doit obligatoirement saisir le juge pour faire valider le congé et ordonner l'expulsion. Il ne peut pas s'introduire dans les lieux.
Vous devez immédiatement appeler la police ou la gendarmerie (composez le 17) pour faire constater l'infraction de violation de domicile et d'expulsion illégale. Si possible, faites déplacer un commissaire de justice pour qu'il dresse un constat écrit. Vous devez ensuite déposer plainte auprès du commissariat et saisir le juge des référés du tribunal judiciaire pour obtenir votre réintégration immédiate et des dommages-intérêts.
La loi protège le domicile de manière générale. Cependant, la loi n° 2023-669 du 27 juillet 2023 (loi Kasbarian) a grandement simplifié et accéléré l'expulsion des squatteurs. Pour un squat (introduction par voie de fait), une procédure administrative d'éviction forcée peut être menée par le Préfet en moins de 72 heures, sans passer par un tribunal. Mais attention : cette procédure accélérée est strictement réservée aux squatteurs et ne peut en aucun cas être utilisée contre un locataire dont le bail est expiré ou résilié pour impayés.
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