Depuis le 1er janvier 2023, le marché locatif français traverse une révolution verte sans précédent qui bouscule les habitudes des propriétaires et des locataires. Face à l'urgence climatique et à la crise du pouvoir d'achat liée à la hausse des prix de l'énergie, le gouvernement a déclaré la guerre aux « passoires thermiques », ces logements extrêmement énergivores classés F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Que vous soyez un propriétaire bailleur soucieux de la conformité de votre patrimoine ou un locataire désireux de faire valoir vos droits à un logement décent, ce guide complet rédigé par AvocatAI vous livre toutes les clés juridiques et pratiques pour naviguer dans cette nouvelle réglementation.
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Le cadre légal : qu'est-ce qu'une passoire thermique selon la loi ?
La lutte contre les passoires thermiques s'inscrit dans un cadre législatif précis, principalement issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi « Climat et Résilience ».
Cette loi a modifié la définition même du « logement décent » au sens du droit français. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose désormais que le bailleur est obligé de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, et répondant à un critère de performance énergétique minimale.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : l'outil de mesure unique
Pour déterminer si un logement est une passoire thermique, la loi se base exclusivement sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Réformé le 1er juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable (il n'a plus seulement une valeur informative). Il classe les logements de A (les plus économes) à G (les plus énergivores) en fonction de leur consommation d'énergie primaire et de leurs émissions de gaz à effet de serre.
Le calendrier progressif de l'interdiction de louer
L'interdiction de louer les passoires thermiques ne s'applique pas d'un bloc, mais selon un calendrier progressif destiné à laisser le temps aux propriétaires de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
- Depuis le 1er janvier 2023 : Les logements dont la consommation d'énergie finale dépasse le seuil de 450 kWh/m²/an (parfois qualifiés de "G+" ou "super-G") sont interdits à la location. Ce seuil est fixé par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021.
- À compter du 1er janvier 2025 : L'interdiction s'étend à l'ensemble des logements classés G (consommation d'énergie primaire supérieure ou égale à 420 kWh/m²/an).
- À compter du 1er janvier 2028 : L'interdiction s'applique aux logements classés F (consommation comprise entre 330 et 420 kWh/m²/an).
- À compter du 1er janvier 2034 : L'interdiction touchera les logements classés E (consommation comprise entre 250 et 330 kWh/m²/an).
Note importante : Ces interdictions s'appliquent lors de la signature d'un nouveau contrat de bail, d'un renouvellement de bail ou d'une tacite reconduction. Elles concernent les logements loués nus ou meublés à usage de résidence principale.
Le gel des loyers des passoires thermiques
En complément de l'interdiction de louer, la loi Climat et Résilience a instauré une mesure de sanction financière immédiate. Depuis le 24 août 2022, il est strictement interdit d'augmenter le loyer des logements classés F ou G, que ce soit lors du renouvellement du bail, lors d'une relocation, ou dans le cadre de la révision annuelle basée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
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Les démarches pratiques étape par étape pour se mettre en conformité
Si vous êtes propriétaire d'un logement potentiellement énergivore, ou si vous êtes locataire d'un bien qui semble consommer de manière excessive, voici la marche à suivre étape par étape.
Étape 1 : Vérifier la validité et la classe du DPE actuel
La première étape consiste à consulter le DPE du logement.
- Si le DPE a été réalisé avant le 1er juillet 2021 : Sa durée de validité a été réduite par la loi. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 expireront définitivement le 31 décembre 2024.
- Si vous n'avez pas de DPE récent : Faites appel à un diagnostiqueur certifié (annuaire disponible sur le site officiel du ministère de la Transition écologique). Le coût moyen d'un DPE oscille entre 100 € et 250 €.
Étape 2 : Réaliser un audit énergétique (recommandé)
Pour les passoires thermiques (F et G), un simple DPE ne suffit pas toujours à planifier efficacement les travaux. Un audit énergétique, plus complet, permet de modéliser différents scénarios de travaux, d'en estimer le coût précis et d'évaluer le gain de performance.
Étape 3 : Planifier et budgétiser les travaux de rénovation
Pour sortir du statut de passoire thermique, plusieurs types de travaux sont généralement nécessaires :
- L'isolation thermique (des combles, des murs par l'intérieur ou l'extérieur, des planchers bas).
- Le remplacement du système de chauffage (installation d'une pompe à chaleur, raccordement à un réseau de chaleur urbain, chaudière biomasse).
- Le remplacement des menuiseries (double ou triple vitrage).
- L'installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) double flux pour éviter l'humidité.
Étape 4 : Mobiliser les aides financières de l'État
La rénovation énergétique représente un coût important, mais l'État propose plusieurs dispositifs financiers cumulables pour alléger la facture :
- MaPrimeRénov' : Aide de l'Anah (Agence nationale de l'habitat) dont le montant dépend des revenus du foyer et du gain écologique des travaux.
- Les certificats d'économie d'énergie (CEE) : Primes versées par les fournisseurs d'énergie.
- L'Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : Permet de financer les travaux jusqu'à 50 000 € sans intérêt.
- Le déficit foncier : Pour les propriétaires bailleurs au régime réel, les dépenses de travaux peuvent être déduites des revenus fonciers jusqu'à 10 700 € par an (seuil temporairement doublé à 21 400 € sous conditions de sortie de passoire thermique).
Étape 5 : Faire réaliser les travaux par des professionnels RGE
Pour bénéficier des aides financières publiques et garantir la conformité des travaux, vous devez impérativement faire appel à des artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
Étape 6 : Réaliser un DPE de fin de chantier
Une fois les travaux achevés, faites réaliser un nouveau DPE pour attester de la nouvelle classe énergétique du logement (qui doit être au minimum E avant 2025, puis D avant 2028) et pouvoir légitimement le louer ou réviser son loyer.
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Exemples concrets et chiffrés
Pour mieux comprendre l'impact financier et juridique de ces mesures, analysons deux situations concrètes.
Exemple 1 : Le cas de Marie, propriétaire d'un studio classé G à Paris
Marie possède un studio de 25 m² à Paris, loué 900 € par mois charges comprises. Le DPE réalisé en 2023 classe le logement en G avec une consommation de 490 kWh/m²/an d'énergie finale.
- La situation juridique : Le logement consommant plus de 450 kWh/m²/an, il est considéré comme non décent depuis le 1er janvier 2023. Le locataire actuel de Marie, dont le bail a été renouvelé par tacite reconduction en septembre 2023, est en droit d'exiger des travaux. De plus, Marie ne peut plus appliquer la révision annuelle de loyer basée sur l'IRL.
- Le projet de travaux : L'audit préconise l'isolation des murs par l'intérieur (ITI) et le remplacement des vieux radiateurs électriques par des radiateurs à inertie performants, pour un coût total de 8 500 €.
- Le financement : Marie obtient 2 500 € d'aides (MaPrimeRénov' Copropriété et CEE). Le reste à charge est de 6 000 €. Elle finance ce montant par un Éco-PTZ.
- Le résultat : Après travaux, le nouveau DPE classe le studio en D. Le logement est à nouveau parfaitement conforme, et Marie pourra de nouveau réviser le loyer lors de la prochaine échéance annuelle.
Exemple 2 : Le cas de Jean, locataire d'un appartement classé F à Lyon
Jean loue un appartement de 70 m² à Lyon pour un loyer de 1 100 € par mois. Le DPE annexé à son bail signé en novembre 2022 indique une classe F.
- La situation juridique actuelle : L'appartement de Jean n'est pas encore interdit à la location (l'interdiction des F n'intervenant qu'en 2028). En revanche, son propriétaire a tenté d'augmenter le loyer de 3,5 % en novembre 2023 au titre de l'IRL.
- L'action de Jean : Jean a contesté cette augmentation en rappelant à son bailleur l'article de la loi Climat et Résilience gelant les loyers des passoires thermiques (F et G). L'augmentation de loyer de 38,50 € par mois a été annulée. Jean économise ainsi 462 € sur l'année. En 2028, si le propriétaire n'a pas fait de travaux, Jean pourra exiger la mise en conformité globale du logement.
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Les erreurs à éviter
- Ignorer la date de validité de votre ancien DPE : Utiliser un DPE "vierge" ou un DPE réalisé avant 2018 pour signer un nouveau bail après 2023 expose le propriétaire à une annulation du bail ou à une demande de diminution de loyer de la part du locataire.
- Réaliser les travaux soi-même pour économiser : Si vous réalisez les travaux de rénovation énergétique vous-même, vous perdrez le bénéfice de toutes les aides de l'État (qui requièrent un professionnel certifié RGE) et vous ne disposerez d'aucune garantie décennale en cas de malfaçon.
- Attendre la date limite pour planifier les travaux : Les carnets de commandes des artisans RGE sont souvent saturés. Attendre décembre 2024 pour rénover un logement classé G risque de vous conduire à une période de vacance locative forcée à partir de janvier 2025.
- Négocier un accord verbal de baisse de loyer "contre" l'absence de travaux : Un tel accord est juridiquement nul. Le caractère décent d'un logement est d'ordre public ; un locataire ne peut pas valablement renoncer par écrit ou oralement à son droit de vivre dans un logement décent.
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FAQ (Foire aux questions)
Mon locataire actuel peut-il m'expulser ou arrêter de payer son loyer si mon logement est classé G ?
Non. Un locataire ne peut en aucun cas cesser unilatéralement de payer son loyer (ce qui constituerait une faute grave pouvant mener à la résiliation du bail). Il doit suivre la procédure légale : mise en demeure du propriétaire de réaliser les travaux, puis saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou du Tribunal judiciaire. Seul un juge peut autoriser la consignation des loyers ou décider d'une baisse du loyer.
Les meublés de tourisme (type Airbnb) sont-ils concernés par ces interdictions ?
Actuellement, la loi Climat et Résilience vise principalement les baux d'habitation régis par la loi de 1989 (résidences principales). Cependant, plusieurs propositions de loi visent à aligner la réglementation des meublés de tourisme sur celle des locations de longue durée pour éviter que les passoires thermiques ne se déversent massivement sur les plateformes de location saisonnière. Plusieurs communes appliquent déjà des restrictions locales, et l'obligation de décence énergétique pour les meublés touristiques est en cours de généralisation législative.
Existe-t-il des dérogations à l'obligation de travaux ?
Oui, la loi prévoit trois exceptions principales où le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux :
1. Si les travaux de rénovation énergétique entraînent des modifications de l'aspect extérieur du bâtiment qui sont refusées par l'architecte des Bâtiments de France (monuments historiques, zones protégées).
2. Si les travaux touchent à la structure du bâtiment et mettent en péril sa solidité.
3. Si le coût des travaux est manifestement disproportionné par rapport à la valeur vénale du bien (critère encadré judiciairement).
Que se passe-t-il si la copropriété refuse de voter les travaux d'isolation ?
C'est un cas fréquent et complexe. Si un propriétaire bailleur démontre qu'il a proposé le vote de travaux d'isolation des parties communes en assemblée générale de copropriété, mais que celle-ci a rejeté la résolution, sa responsabilité peut être atténuée. Néanmoins, le propriétaire reste tenu de réaliser tous les travaux possibles au sein de ses parties privatives (changement de fenêtres, isolation intérieure, radiateurs).
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En résumé
- Le calendrier de l'interdiction de louer est progressif : interdiction des logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (2023), des logements classés G (2025), F (2028) et E (2034).
- Le gel des loyers est déjà en vigueur depuis le 24 août 2022 pour l'ensemble des passoires thermiques classées F ou G.
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est désormais pleinement opposable et sa durée de validité a été réduite pour les diagnostics anciens.
- Des sanctions judiciaires importantes attendent les bailleurs non conformes : suspension ou baisse du loyer, obligation de faire les travaux sous astreinte, et versement de dommages et intérêts au locataire.
- Des aides financières massives (MaPrimeRénov', CEE, Éco-PTZ, déficit foncier doublé) existent pour soutenir les propriétaires bailleurs qui engagent des travaux avec des artisans certifiés RGE.
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