En France, le contrat de bail d'habitation protège fortement le locataire, lui garantissant une grande stabilité dans son logement. Cependant, la loi permet au propriétaire bailleur de donner congé (c'est-à-dire de résilier le bail) à son échéance pour un motif légitime et sérieux, notamment pour habiter le logement ou y loger un proche. Ce mécanisme, appelé « congé pour reprise », est encadré par des règles d'ordre public extrêmement rigides. Pour les propriétaires, la moindre erreur de procédure ou de fond peut entraîner la nullité du congé, le renouvellement automatique du bail et parfois de lourdes sanctions financières. Que vous soyez un bailleur souhaitant récupérer votre bien ou un locataire confronté à une telle décision, voici un guide complet et approfondi pour maîtriser les règles du congé pour reprise en droit français.
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Le congé pour reprise est régi principalement par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ce texte d'ordre public pose des conditions strictes quant aux personnes pouvant bénéficier de la reprise et quant à la nature de l'occupation.
Le propriétaire ne peut pas donner congé pour y installer n'importe qui. La loi dresse une liste limitative des bénéficiaires de la reprise :
Attention aux personnes morales : Si le logement appartient à une société civile immobilière (SCI) familiale, le congé pour reprise est possible, mais uniquement au bénéfice de l'un des associés de la SCI. En revanche, si le logement appartient à une société commerciale (SARL, SA), le congé pour reprise est strictement interdit.
Depuis la loi ALUR de 2014, le propriétaire doit obligatoirement indiquer dans la lettre de congé le motif de la reprise, ainsi que les nom, prénom et adresse du bénéficiaire. Il doit également préciser le lien de parenté entre lui et le bénéficiaire, et justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.
Le logement repris doit impérativement constituer la résidence principale du bénéficiaire. Il ne peut pas s'agir d'une résidence secondaire, d'un pied-à-terre occasionnel ou d'un local à usage professionnel.
L'article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 protège particulièrement certains locataires. Le bailleur ne peut pas donner congé pour reprise si le locataire remplit les conditions cumulatives suivantes :
Cette protection s'applique également si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, sous réserve que le cumul des ressources de l'ensemble des habitants du foyer soit inférieur au plafond.
La seule exception : Le propriétaire peut tout de même donner congé s'il est lui-même âgé de plus de 65 ans, ou si ses ressources sont inférieures au même plafond, ou encore s'il propose au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans un rayon géographique proche (limite de 5 km).
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Pour que le congé soit valable, le propriétaire doit suivre un formalisme chirurgical. Voici les 4 étapes indispensables pour mener à bien cette procédure.
La lettre doit être rédigée par écrit et contenir des mentions obligatoires sous peine de nullité :
Le congé doit être notifié au locataire en respectant un délai de préavis strict avant la date d'échéance du bail :
Note importante pour les acquéreurs récents : Si vous achetez un bien déjà occupé par un locataire, vous ne pouvez pas donner congé immédiatement. En cas de congé pour reprise, si le terme du bail en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé donné par le nouveau propriétaire ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition.
La loi prévoit trois modes de notification exclusifs :
1. La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
2. L'acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;
3. La remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le piège de la LRAR : En cas d'envoi par LRAR, le délai de préavis ne commence à courir que le jour où le locataire signe l'accusé de réception à la Poste. Si le locataire ne va pas chercher la lettre ou si celle-ci revient avec la mention "pli non réclamé", le congé n'est pas valable. Pour une sécurité absolue, le recours au commissaire de justice est vivement recommandé, car la notification est réputée faite le jour du passage de l'officier ministériel.
Au terme du préavis, le locataire doit libérer les lieux. Un état des lieux de sortie contradictoire est établi. Le propriétaire dispose alors d'un délai de 1 mois (si l'état des lieux est conforme à l'entrée) ou de 2 mois (en cas de dégradations) pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite des éventuelles sommes dues.
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Pour éviter les litiges, gardez toujours en tête ces chiffres essentiels :
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Pour mieux comprendre l'application de ces règles, analysons deux situations concrètes.
Jean est propriétaire d'un appartement non meublé à Lyon, loué à un tarif de 1 200 € par mois. Le bail de 3 ans arrive à échéance le 31 août 2024. Jean souhaite récupérer ce logement pour y loger sa fille, étudiante.
Marie loue un studio meublé à Nice pour 800 € par mois. Son propriétaire lui donne congé pour reprise au motif qu'il souhaite y loger son fils. Marie quitte le logement le 30 juin. En septembre, en passant devant son ancien immeuble, elle constate que le studio est proposé sur une plateforme de location saisonnière de type Airbnb.
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De nombreux propriétaires voient leur congé annulé par les tribunaux en raison d'erreurs pourtant faciles à éviter :
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Non. Le congé pour reprise et le congé pour vente sont deux procédures distinctes. Si vous donnez un congé pour reprise, le bénéficiaire désigné doit obligatoirement occuper le logement à titre de résidence principale pendant une durée significative. Si vous vendez le bien immédiatement après le départ du locataire, ce dernier pourra vous poursuivre en justice pour congé frauduleux et obtenir des dommages et intérêts.
Oui, le locataire doit payer son loyer et ses charges pendant toute la période où il occupe le logement. Cependant, s'il trouve un nouveau logement et déménage avant la fin des 6 mois (ou 3 mois en meublé) de préavis, il cesse de payer le loyer dès le jour de la remise des clés et de l'état des lieux de sortie. Il n'est pas redevable du reste du préavis.
Si le congé a été délivré de manière régulière et que le locataire se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, il devient "occupant sans droit ni titre". Le propriétaire ne doit surtout pas tenter de l'expulser lui-même (ce qui constitue un délit pénal). Il doit saisir le tribunal pour faire constater la validité du congé, ordonner l'expulsion et fixer une indemnité d'occupation (généralement supérieure au montant du loyer).
Non. La liste des bénéficiaires fixée par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est limitative. Les collatéraux (frères, sœurs, oncles, tantes, neveux, nièces, cousins) sont strictement exclus du dispositif. Si vous donnez congé pour loger un cousin, le congé sera requalifié en congé sans motif valable et sera déclaré nul.
Pour démontrer votre bonne foi en cas de contestation, vous devez apporter des éléments concrets montrant que le bénéficiaire a réellement besoin du logement. Par exemple : une lettre de licenciement ou un contrat d'embauche prouvant un rapprochement géographique, un jugement de divorce obligeant à trouver un nouveau toit, ou un certificat de scolarité pour un enfant poursuivant des études dans la ville du logement.
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