La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales, promise de longue date et finalisée en 2023, a laissé planer un vent de confusion dans l'esprit de millions de contribuables en France. Si beaucoup pensent en avoir définitivement fini avec cet impôt local, la réalité juridique est plus nuancée : la taxe d'habitation n'a pas totalement disparu du paysage fiscal français. Entre résidences secondaires, logements vacants et nouvelles obligations déclaratives, découvrez précisément qui doit encore mettre la main au portefeuille, comment sont calculés les montants et quelles sont les démarches indispensables pour éviter les pénalités.
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La réforme de la fiscalité locale, amorcée par la loi de finances pour 2018 et parachevée par la loi de finances pour 2020, a profondément modifié le Code général des impôts (CGI).
L'article 1407 du Code général des impôts pose le principe de la taxe d'habitation. Depuis le 1er janvier 2023, en application de l'article 1408 du même code, une exonération totale et définitive de la taxe d'habitation s'applique à tous les contribuables, quels que soient leurs revenus, mais uniquement pour leur résidence principale.
En revanche, l'impôt est expressément maintenu pour d'autres catégories de biens immobiliers. L'article 1407, I, 2° du CGI dispose que la taxe d'habitation reste applicable pour :
Parallèlement, la taxe sur les logements vacants (TLV), régie par l'article 232 du CGI, ou la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), prévue à l'article 1407 bis du CGI, s'appliquent aux logements non meublés et inoccupés depuis une certaine durée.
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Aujourd'hui, la taxe d'habitation concerne principalement deux situations bien distinctes : les propriétaires de résidences secondaires et les détenteurs de logements vacants.
Toute personne (propriétaire ou usufruitier) qui dispose d'une résidence secondaire au 1er janvier de l'année d'imposition est redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS).
Si un logement n'est pas meublé mais reste vide, il n'échappe pas pour autant à la fiscalité.
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Le législateur a prévu des exceptions strictes permettant d'échapper à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ou à la surtaxe.
Selon l'article 1414 B du CGI, vous pouvez demander une exonération de la majoration de la taxe d'habitation (surtaxe) ou de la taxe elle-même dans trois cas spécifiques :
1. L'obligation professionnelle : Si vous êtes contraint de résider dans un logement distinct de votre résidence principale pour des raisons professionnelles (par exemple, un logement de fonction ou un pied-à-terre proche de votre lieu de travail hebdomadaire).
2. L'hébergement durable en établissement de soins : Les personnes âgées ou handicapées qui quittent leur résidence principale pour entrer durablement dans un établissement spécialisé (EHPAD ou maison de retraite) peuvent bénéficier d'une exonération pour leur ancien logement, sous conditions de ressources.
3. La cause étrangère à la volonté du contribuable : Si le logement ne peut pas être utilisé comme résidence principale pour une raison indépendante de votre volonté (par exemple, un logement nécessitant de très lourds travaux de décence ou de mise en conformité le rendant inhabitable).
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Pour mieux comprendre l'impact financier de ces règles, analysons deux situations courantes.
Jean possède sa résidence principale à Lyon. Il est également propriétaire d'un appartement de 50 m² à Nice, qu'il utilise comme résidence secondaire.
Calcul de la taxe de base :
$\text{Taxe de base} = 3\ 000\ € \times 20\% = 600\ €$
Calcul de la majoration (surtaxe) :
$\text{Majoration} = 600\ € \times 60\% = 360\ €$
Montant total dû par Jean :
$\text{Total} = 600\ € + 360\ € = 960\ € \text{ (hors frais de gestion de l'État d'environ 1 % à 3 %)}$
Marie possède un studio non meublé à Bordeaux (zone tendue). Ce logement est vide de tout locataire et de tout meuble depuis le 1er juin 2022. Au 1er janvier 2024, le logement est donc vacant depuis plus d'un an.
Calcul de la TLV due par Marie en 2024 :
$\text{Montant de la TLV} = 1\ 500\ € \times 17\% = 255\ € \text{ (auquel s'ajoutent des frais de gestion de 9 %)}$
$\text{Total à payer} \approx 278\ €$
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Depuis 2023, la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) a mis en place une obligation déclarative stricte pour identifier précisément la nature d'occupation des locaux. Tout propriétaire (personne physique ou morale) doit se plier à cette démarche sous peine de sanctions.
Voici la procédure étape par étape pour remplir votre obligation :
1. Connectez-vous à votre espace particulier : Rendez-vous sur le site officiel impots.gouv.fr et identifiez-vous avec votre numéro fiscal et votre mot de passe.
2. Accédez au service dédié : Cliquez sur l'onglet "Biens immobiliers" situé dans la barre de navigation supérieure.
3. Vérifiez la liste de vos biens : L'écran affiche l'ensemble des biens immobiliers bâtis dont vous êtes propriétaire. Si des informations de surface ou de descriptif semblent erronées, vous pouvez envoyer une demande de correction via la messagerie sécurisée (cela ne bloque pas la déclaration d'occupation).
4. Déclarez l'occupation : Pour chaque bien affichant la mention "Déclaration attendue", cliquez sur "Déclarer". Vous devez indiquer :
5. Validez et conservez l'accusé de réception : Une fois les informations saisies, validez votre déclaration. Un récapitulatif PDF est généré, conservez-le précieusement.
Note importante : Cette déclaration n'est à réaliser qu'une seule fois. Vous n'aurez à la renouveler les années suivantes que si un changement de situation (déménagement, nouveau locataire, vente) intervient.
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Pour éviter les pénalités de retard et budgétiser correctement vos impôts locaux, gardez en tête ces repères essentiels :
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La gestion de la fiscalité locale peut rapidement s'avérer complexe. Voici les pièges les plus fréquents dans lesquels ne pas tomber :
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Si le studio constitue la résidence principale de votre enfant (étudiant), il bénéficie de l'exonération totale de la taxe d'habitation au titre de sa résidence principale. Vous devez simplement déclarer son occupation (à titre gratuit ou via un bail) dans votre espace "Gérer mes biens immobiliers". Aucune taxe d'habitation ne sera due, ni par vous, ni par lui.
Oui. Si vous louez un logement meublé de manière saisonnière tout en vous en réservant la jouissance exclusive en dehors des périodes de location (par exemple, pour y séjourner quelques week-ends), vous restez redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. En revanche, si le logement est exclusivement destiné à la location touristique toute l'année sans que vous ne puissiez y séjourner, il peut être exonéré de taxe d'habitation mais sera alors soumis à la Contribution Foncière des Entreprises (CFE).
Pour être exonéré de la taxe sur les logements vacants ou de la taxe d'habitation, vous devez démontrer que le logement nécessite des travaux importants (généralement d'un montant supérieur à 25 % de la valeur vénale du bien) pour être décent et habitable (absence de chauffage, réseau électrique dangereux, gros œuvre dégradé). Vous devrez fournir des devis d'artisans, des factures ou un rapport d'expert à l'administration fiscale à l'appui de votre réclamation.
Non. Contrairement à la taxe foncière, pour laquelle l'acte de vente notarié prévoit presque toujours un remboursement au prorata temporis entre l'acheteur et le vendeur, la taxe d'habitation n'est pas fractionnable légalement. C'est la personne qui est propriétaire (ou locataire pour les résidences secondaires) au 1er janvier qui est redevable de la totalité de la taxe pour l'année entière.
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Information juridique à titre indicatif, pas un conseil juridique personnalisé. Pour votre situation précise, posez votre question gratuitement sur AvocatAI — réponses fondées sur le droit français, dans votre langue.